La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mejorar y alcanzó niveles que no se registraban desde hace más de una década. Sin embargo, el rendimiento de una propiedad depende fuertemente del barrio donde se encuentre y de la relación entre el precio de compra y el valor del alquiler.

Según datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual de los departamentos en CABA llegó al 5,7% en agosto, aunque registró un leve retroceso durante el mes. Con ese nivel de retorno, un propietario necesita aproximadamente 17,6 años de alquiler para recuperar el capital destinado a comprar una vivienda.

El período de recuperación mejoró 9,2% en comparación con un año atrás. Además, el rendimiento promedio se encuentra cerca de los niveles de 2012, cuando la rentabilidad bruta anual rondaba el 5,6%.

La evolución contrasta con los mínimos registrados durante los últimos años. En 2020, el retorno había caído hasta niveles cercanos al 2,3%, antes de comenzar una recuperación progresiva.

Las diferencias entre los barrios son importantes. Lugano aparece como la zona con mayor rentabilidad bruta anual, con un 9,8%, seguida por Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con 7,3%.

También se destacan Villa General Mitre, con 6,6%; Villa Real, con 6,2%; y Almagro, con 6,1%.

En el extremo contrario se encuentra Puerto Madero, donde la rentabilidad bruta anual alcanza apenas el 3,2%. Palermo y Núñez también presentan retornos relativamente bajos, debido principalmente al elevado valor de las propiedades en esas zonas.

La diferencia se explica por la relación entre el precio de compra y el alquiler que puede obtenerse. Los barrios donde las viviendas tienen valores de adquisición más bajos pueden ofrecer una renta porcentual mayor, mientras que las zonas premium suelen requerir una inversión inicial mucho más elevada.

Por corredores, el Sur de la Ciudad presenta el mayor rendimiento, con un 8,8% anual. Le siguen el Noroeste, con 6,6%; el Noroeste, con 6,4%; el Eje Central y el Macrocentro, ambos con 6,3%; y el Oeste, con 5,9%. El corredor Norte registra el menor rendimiento, con 4,8%.

Mientras la rentabilidad se recupera, los valores de los alquileres también continúan aumentando, aunque a un ritmo inferior al de la inflación.

En agosto, el precio promedio de los alquileres publicados en CABA subió 1,5%, frente a una inflación mensual del 1,7%. En los primeros ocho meses de 2026, los alquileres acumularon un incremento del 19,2%, por debajo de la inflación del período, que llegó al 21,5%.

En términos interanuales, los alquileres aumentaron 29,9%.

Por tipo de propiedad, el alquiler promedio de un monoambiente se ubicó en $771.871 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanzó los $886.527. Para una unidad de tres ambientes, el valor promedio llegó a $1.196.413 por mes.

El barrio con los alquileres más elevados continúa siendo Puerto Madero, con un promedio de $1.252.366 mensuales. Le siguen Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748.

En el otro extremo, Lugano es el barrio más económico, con un alquiler promedio de $654.776. Luego aparecen Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780.

En cuanto a la evolución interanual, Villa Luro registró el mayor aumento, con una suba del 38%. Detrás quedaron Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%.

En cambio, los menores incrementos se registraron en Villa Riachuelo, con 3%; Nueva Pompeya, con 3,6%; y Puerto Madero, con 4,2%.

De todos modos, la rentabilidad bruta no representa la ganancia final del propietario. El cálculo no contempla gastos de mantenimiento, expensas extraordinarias, impuestos, períodos en los que la vivienda permanece vacía ni posibles costos de intermediación.

Por eso, antes de comprar una propiedad como inversión, el rendimiento real debe analizarse considerando tanto el precio de adquisición como el alquiler posible y todos los gastos asociados a mantener la unidad.

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